Инвестиции в недвижимость на Бали: ваш путь к прибыли

Добро пожаловать!

Эта презентация посвящена инвестированию в недвижимость на Бали. Меня зовут Aleksandra Sandström, я — сертифицированный специалист по недвижимости из Эстонии с десятилетним опытом работы. Свой путь я начинала как начинающий риелтор в крупной компании, но уже через год ушла, чтобы вместе с супругом создавать собственный бизнес.

Мы основали компанию, которая занималась посуточной арендой квартир в Таллинне. Это был успешный проект, и я отлично знаю все внутренние процессы такого бизнеса. Я лично занималась выбором объектов, дизайном, ремонтом, наполнением сайтов, маркетингом, общением с клиентами. На мне лежали все управленческие задачи. И я могу с уверенностью сказать: в Эстонии это совсем не пассивный доход. Это настоящая работа, требующая времени, энергии и стрессоустойчивости. Если вам кажется, что это лёгкий путь, то реальность может сильно удивить.

На сегодняшний день я совладелец и руководитель успешного и узнаваемого бюро недвижимости в Таллинне. Кроме того, я наставник для молодых риелторов и в сотрудничестве с Кассой по безработице. Мы растём уверенно и быстро, оставаясь верными принципам профессионализма и честности. Важно отметить, что 3% с каждой сделки отправляются в фонд помощи детям.

С Бали я познакомилась в 2022 году, и за это время не только успела полюбить этот удивительный остров, но и изучить его вдоль и поперёк. Мой ребёнок прожил на Бали два года, а я провела там значительное время, что позволило мне по-настоящему понять этот уголок рая.

К работе с рынком недвижимости Бали я приступила в конце 2023 года. С тех пор я углубила свои знания, изучила особенности рынка и успешно провела несколько сделок для своих клиентов. Сегодня я уже могу похвастаться тремя довольными инвесторами.

Я тщательно анализировала рынок и выбирала надёжных партнёров, с которыми заключила официальные соглашения. Это даёт мне доступ к наиболее перспективным проектам на Бали. На изучение рынка ушло уже много времени и усилий, и я продолжаю эту работу и далее.

Сейчас я готова поделиться своими знаниями, опытом и возможностями, которые открывает рынок недвижимости на Бали. Надеюсь, мои знания помогут вам сделать правильные инвестиции!

Ingrad Kinnisvara

Давайте разберемся, почему же инвестирование в зарубежную недвижимость, и почему именно инвестиции на Бали. Это остров в Индонезии.

Индонезия

Перспективная развивающаяся страна. Её экономика демонстрирует устойчивый рост, и по прогнозам, к 2045 или 2050 году страна может стать 4-ой по величине экономикой в мире.
крупный внутренний рынок / богатые природные ресурсы / растущий средний класс

По данным на 1 декабря 2024 года, численность населения Индонезии составляет 270 203 917 человек.

Индонезия является крупнейшим в мире островным государством, расположенным в Юго-Восточной Азии. По данным различных источников, в состав Индонезии входит от 13 000 до 18 000 островов. Согласно официальной статистике, насчитывается 17 804 острова, из которых около 6 000 являются населёнными.

Крупнейшими островами Индонезии являются: Суматра, Ява, Калимантан (индонезийская часть острова Борнео), Сулавеси, Новая Гвинея (западная часть острова, известная как Папуа)

По показателю ВВП, рассчитанному по паритету покупательной способности (ППС), Индонезия находится на 7-м месте в мире, уступая таким странам, как Китай, США, Индия, Япония, Германия и Россия.

Индонезия демонстрирует низкий уровень инфляции. По данным на ноябрь 2024 года, годовой уровень инфляции снизился до 1,55%, что является самым низким показателем с июля 2021 года и находится в пределах целевого диапазона центрального банка от 1,5% до 3,5%.

Джакарта, столица Индонезии, расположена на острове Ява. По оценкам на 2023 год, агломерация Джакарты насчитывает около 35 386 000 человек, занимая второе место в мире по численности после Токио. Согласно прогнозу научно-исследовательского института Oxford Economics, к 2035 году Джакарта станет самым населённым городом мира с населением около 38 миллионов человек, обогнав Токио, где ожидается 37,8 миллиона жителей.
В Индонезии, особенно в Джакарте, наблюдается значительный рост среднего класса, что отражается в увеличении доходов и покупательной способности населения.

Джакарта и внутренний туризм

Столица Индонезии Джакарта, столица Индонезии, расположена на острове Ява. По оценкам на 2023 год, агломерация Джакарты насчитывает около 35 386 000 человек, занимая второе место в мире по численности после Токио.Согласно прогнозу научно-исследовательского института Oxford Economics, к 2035 году Джакарта станет самым населённым городом мира с населением около 38 миллионов человек, обогнав Токио, где ожидается 37,8 миллиона жителей. Внутренний туризм Развитие внутреннего туризма поддерживается правительством через улучшение транспортной инфраструктуры и продвижение туристических направлений.Известно, что внутренний туризм играет значительную роль в туристической индустрии острова Бали. Точные данные о количестве внутренних туристов на 2024 год пока не опубликованы, но в прошлые годы количество местных путешественников значительно превышало количество иностранных туристов, достигнув около 10 миллионов человек в 2022 году.

Иностранный турист

Бали привлекает туристов со всего мира. По данным на март 2024 года, наибольшее число иностранных туристов прибыли из следующих стран: Австралия: 113 949 человек Индия: 41 690 человек Китай: 29 671 человек Великобритания: 24 114 человек США: 23 417 человек В период с января по август 2024 года общее число иностранных туристов, посетивших Бали, составило 4 465 685 человек, что на 22,62% больше по сравнению с аналогичным периодом 2023 года.Австралия остаётся ведущей страной по числу туристов на Бали, за ней следуют Индия, Китай, Великобритания и США

Перспективы Индонезии и о.Бали в туризме

В 2021 году Бали занял первое место в рейтинге Travelers' Choice Best of the Best от TripAdvisor, опередив такие города, как Лондон, Дубай и Рим. В 2024 году остров Бали был признан лучшим островом Азии по версии TripAdvisor, возглавив рейтинг лучших островов региона. Район Чангу на Бали занял 4-е место в рейтинге Forbes как одно из лучших мест для жизни и инвестиций за рубежом. Согласно данным портала Big 7 Travel, Бали занимает 8-е место в рейтинге самых "инстаграмных" мест мира. Бали, расположенный вблизи экватора, характеризуется тёплым климатом на протяжении всего года, с температурой воздуха, как правило, колеблющейся между +26 °C и +33 °C. Средняя заполняемость арендной недвижимости на Бали: Средняя заполняемость по острову около 65–70%.​ Высококачественные объекты демонстрируют заполняемость до 85–90%. Динамика в 2023–2024 годах: В 2023 году средняя заполняемость составляла примерно 70%. В первой половине 2024 года этот показатель увеличился до 74%.Ожидается, что в 2025 году средняя заполняемость арендной недвижимости на Бали достигнет 75–80%.

Бали

Бали, расположенный в Индонезии, имеет площадь около 5 633 км². Протяжённость его составляет примерно 150 км с запада на восток и около 80 км с севера на юг. Находится между островами Ява и Ломбок. С юга его берега омываются водами Индийского океана, а с севера — морем Бали, которое является частью Тихого океана.По данным на 2024 год, численность населения острова Бали оценивается примерно в 4,5 миллиона человек.Остров Бали имеет ограниченные площади, пригодные для строительства. По данным различных источников, лишь около 5-10% территории острова подходят для застройки.В популярных туристических районах, таких как Семиньяк, Чангу и Санур, плотность застройки уже достигает 95–97%. На Бали действует запрет на строительство зданий выше 15 метров, что соответствует четырём этажам. Это правило направлено на сохранение традиционного облика острова и предотвращение доминирования современных высотных строений над природными и культурными пейзажами. Ограниченное количество земли, пригодной для застройки, связано как с особенностями рельефа, так и с усилиями по сохранению уникальных природных ландшафтов. В результате спрос на недвижимость остаётся высоким, что способствует стабильному росту её стоимости — ежегодный прирост цен составляет около 12%.В популярных туристических зонах, таких как Семиньяк, Чангу и Нуса-Дуа, плотность застройки достигает 95–97%. Остров Бали разделён на 8 округов (кабупатенов) и 1 муниципалитет — город Денпасар. Денпасар: Столица и крупнейший город Бали, являющийся экономическим и административным центром острова. Бадунг: Расположен на юге острова, включает популярные туристические районы. Гианьяр: Культурное сердце Бали, где расположены традиционные деревни ремесленников. Карангасем: Восточный округ с разнообразными природными ландшафтами. Булеленг: Северный округ, известный своими пляжами и водопадами. Табанан: Западный округ с обширными рисовыми полями и храмами. Бангли: Центральный округ с вулканическими ландшафтами. Джэмбрана: Западный округ с нетронутыми пляжами и природными парками. Клунгкунг: Небольшой округ с богатым историческим наследием. Северное побережье: Спокойные и тёплые воды Балийского моря, малолюдные пляжи. Идеально подходит для дайвинга и снорклинга благодаря богатому подводному миру. Меньшее количество туристов обеспечивает уединенный отдых.Ловина, Кинтамани. Восточная часть: Доминирует вулкан Агунг, священный для местных жителей, и храм Бесаких — главный храмовый комплекс Бали. Спокойствие и умиротворение, подходящее для релаксации и духовных практик.Денпасар, Санур. Ближе к центру Убуд. Юго-восточное побережье: Чистые и ухоженные пляжи, с пологим входом в воду, что делает их идеальными для семейного отдыха. Развитая туристическая зона с отелями, ресторанами и развлечениями для всей семьи. Юго-западная часть: Оживленная и яркая атмосфера, популярная среди молодежи. Широкие пляжи, с тенистыми участками, идеально подходящие для дневного отдыха. Широкий спектр ночных клубов, баров и ресторанов, а также разнообразные водные виды спорта. Полный спектр туристических услуг и удобств. Западная часть: Национальный парк Западный Бали, охраняемая территория с богатой флорой и фауной. Экологические туры, наблюдение за дикой природой и пешие прогулки. Порт Гилиманук, соединяющий Бали с островом Ява через паромное сообщение.Керобокан, Чангу, Семиньяк, Умалас, Кута. Южная часть: Активно развивающийся регион с новыми курортами и туристическими объектами. Перспективная зона для инвестиций и открытия новых туристических маршрутов.Джимбаран, Улувату, Нуса Дуа.

Климат, сезонность, погода на Бали

Бали, расположенный вблизи экватора, характеризуется экваториально-муссонным климатом с двумя основными сезонами: сухим и влажным. Сухой сезон: Длится с апреля по октябрь. В этот период преобладает солнечная погода с минимальным количеством осадков, что делает его популярным среди туристов для пляжного отдыха и активных видов спорта. Сезон дождей: Продолжается с ноября по март. Характеризуется повышенной влажностью и частыми, но кратковременными тропическими ливнями, которые обычно проходят быстро и не мешают дневным планам. Температура воздуха: между +26 °C и +30 °C, с незначительными колебаниями в течение года.​ Температура воды: остаётся стабильной, около +27 °C, обеспечивая комфортные условия для купания круглый год. Сухой сезон: Идеален для пляжного отдыха, серфинга и экскурсий. В это время вероятность дождей минимальна, а влажность ниже, что обеспечивает более комфортные условия.​ Сезон дождей: Несмотря на повышенную вероятность осадков, этот период привлекает любителей серфинга из-за высоких волн. Кроме того, природа в это время особенно зелёная и насыщенная.​ Таким образом, Бали предлагает благоприятные климатические условия для отдыха в любое время года, и выбор оптимального периода зависит от предпочтений путешественника.

Ключевые факторы влияющие на доходность

Туристический поток! 2023 год: Остров посетили 5,37 млн туристов. На 2024 год власти Бали планировали привлечь 7 миллионов иностранных туристов, что на 40% больше по сравнению с 2023 годом. Статистики пока нет.

Климатические условия. На Бали туристы приезжают круглый год ввиду отсутствия сезонности.
Поэтому заполняемость качественного жилья в среднем 80-90% круглый год.

Дружелюбная атмосфера, развитая инфраструктура, развлечения на любой вкус.


Порт Беноа, расположенный на юго-восточном побережье Бали, является главным морским узлом острова, ежегодно принимающим значительное количество круизных лайнеров и яхт. Высокий пассажиропоток порта Беноа способствует увеличению турпотока на Бали, что, в свою очередь, повышает спрос на размещение, услуги и развлекательные мероприятия.

Санур, расположенный на юго-восточном побережье Бали, активно развивается как центр медицинского туризма. На территории площадью более 41 гектара планируется создание комплекса, включающего пятизвездочные отели, виллы, апартаменты для пожилых людей, парки и бизнес-центры. Развитие этой зоны направлено на привлечение качественных туристов, заинтересованных в оздоровительном отдыхе, что способствует диверсификации экономики региона и повышению уровня медицинских услуг на Бали.

Paramount Pictures планирует построить на Бали крупнейший тематический парк в Юго-Восточной Азии. Строительство парка, расположенного в районе Джембрана, началось в августе 2023 года. Ожидается, что парк привлечет до 5 миллионов посетителей ежегодно, что значительно укрепит позиции Бали как центра отдыха и развлечений для иностранных туристов.

Бали по праву считается одной из мировых столиц серфинга, привлекая как начинающих, так и опытных серферов со всего мира. Благодаря разнообразию серф-спотов, подходящих для любого уровня подготовки, и круглогодичным условиям для катания, остров стал настоящей Меккой для любителей покорять волны. Хотя точные цифры отсутствуют, можно предположить, что значительная часть из 10 миллионов туристов, посещающих Бали ежегодно, приезжает с целью заняться серфингом.

Джунгли Бали являются значительным туристическим аттракционом, привлекая путешественников своей богатой флорой и фауной, а также возможностью погрузиться в первозданную природу острова. Многие туристы стремятся посетить тропические леса Бали, чтобы насладиться их красотой и разнообразием.

Перспективы недвижимости на Бали

Стабильный рост и высокая доходность

Рынок недвижимости на Бали демонстрирует устойчивый рост, ежегодно увеличиваясь на 10–12%. Высокая доходность от аренды, достигающая 12–20% в год. Ожидается, что к 2028 году рынок вырастет с 61,22 до 81,24 млрд долларов США, со среднегодовым темпом роста 5,82%

Гибкие условия

При покупке недвижимости на Бали застройщики предлагают беспроцентную рассрочку с первоначальным взносом 25-30% и выплатой остатка в течение срока строительства.

Упрощенная система покупки

Иностранные граждане могут получать доход от аренды недвижимости на Бали без необходимости открытия компании, оформляя собственность на физическое лицо.

Пассивный доход

Передача вашей недвижимости на Бали в управление профессиональной компании обеспечивает пассивный доход, освобождая вас от повседневных забот. Управляющая компания берет на себя задачи по поиску арендаторов, обслуживанию объекта и уплате налогов, предоставляя вам регулярную отчетность и стабильную прибыль.

Вид на жительство

Принимающая сторона на Бали оказывает поддержку в оформлении вида на жительство (KITAS) в Индонезии, обеспечивая сопровождение на всех этапах процесса.

Мировые туристические рейтинги

В 2021 году он был признан самым популярным направлением по версии TripAdvisor Travelers' Choice Awards, обогнав Лондон и Париж. Кроме того, остров 12 лет подряд получает звание лучшего острова мира по версии журнала DestinAsian.
Эти достижения подтверждают уникальность и привлекательность Бали для путешественников со всего мира.

Типы недвижимости для инвестирования

Виллы

  • Отдельные виллы: Предлагают высокий уровень приватности и часто располагаются на собственных земельных участках с бассейнами и садами. Такие объекты популярны среди туристов и могут приносить значительный доход от аренды.
  • Виллы в комплексах: Расположены в охраняемых сообществах с общей инфраструктурой, такой как спортзалы, спа и рестораны. Это обеспечивает дополнительные удобства для жильцов и арендаторов.

Апартаменты

  • Отдельные апартаменты: Обычно расположены в многоэтажных зданиях и могут быть частью небольших кондоминиумов. Предлагают более доступный вход на рынок недвижимости и востребованы среди молодых профессионалов и туристов.
  • Апартаменты в комплексах: Часто являются частью крупных жилых комплексов с разнообразными удобствами, такими как бассейны, фитнес-центры и зоны отдыха. Это повышает их привлекательность для арендаторов и увеличивает потенциальный доход.

Таунхаусы

  • Отдельные таунхаусы: Редки на Бали, чаще встречаются в составе комплексов.
  • Таунхаусы в комплексах: Представляют собой многоквартирные дома с общими стенами, но отдельными входами. Они предлагают баланс между приватностью и доступом к общей инфраструктуре комплекса.

Преимущества инвестирования в комплексы

  • Управление и обслуживание: Многие комплексы предлагают услуги по управлению недвижимостью, что облегчает процесс сдачи в аренду и поддержания объекта в хорошем состоянии.
  • Безопасность: Охраняемые территории и системы безопасности обеспечивают дополнительную защиту для жильцов и их имущества.
  • Инфраструктура: Наличие общей инфраструктуры повышает привлекательность объекта для арендаторов и может способствовать увеличению доходности.

Выбор между отдельными объектами и недвижимостью в комплексах зависит от ваших инвестиционных целей, бюджета и уровня вовлеченности в управление имуществом.

Налоги и законодательные аспекты

1
2
3
1

Налоговые ставки

Налоги на недвижимость на Бали относительно низкие и составляют около 1% в год.

2

Законы о владении

Иностранцы могут владеть недвижимостью на Бали через право аренды на сроки до 25 лет.

3

Процедуры

Процедура приобретения недвижимости на Бали относительно проста и прозрачна.

Основные стратегии инвестирования

Покупка на этапе строительства с последующей перепродажей

  • Приобретение недвижимости на ранних стадиях строительства по более низкой цене с целью продажи по завершении проекта.
  • Преимущества: Возможность получения прибыли до 40% за период строительства.

Долгосрочная/Краткосрочная аренда

  • Приобретение недвижимости для сдачи в аренду на длительный срок.
  • Сдача недвижимости в аренду туристам на короткие периоды.
  • Преимущества: Высокая доходность благодаря постоянному потоку туристов; загрузка объектов превышает 70%.

Рекомендации для инвесторов

  • Анализ рынка: Изучите текущие тенденции и спрос в различных районах Бали.
  • Юридические аспекты: Убедитесь в законности сделки и возможности иностранного владения выбранным типом недвижимости.
  • Финансовое планирование: Оцените бюджет, потенциальную доходность и риски для каждой стратегии.
  • Партнерство с профессионалами: Сотрудничайте с местными агентами и управляющими компаниями для эффективного управления инвестициями.